每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺
“我认为，房地产发展的新模式，就是均衡发展的模式。”
在8月12日至15日举行的2025博鳌房地产论坛上，中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮在接受《每日经济新闻》等媒体记者采访时指出，当前的房价问题归根结底是城市结构失衡：大城市过度发展，二三线城市缺乏相应的协调发展，人口过度向优质资源集中的超大城市涌入。
“大家为什么上北京买房子？因为那里有房子之外的优质资源，比如说教育、医疗、就业、养老。这些资源不能均衡配置，导致了今天的房价问题、结构失衡问题。”
图片来源：每经记者 陈利 摄
房地产发展新模式的根本问题不是要不要建房子，而是在哪儿建房子。
在陈淮看来，若想刺激消费者买房，不仅要实现风险的均衡配置，房子也要建对地方，得让大中小城市均衡发展，让打算住城里的人合理配置在不同规模的城市中，这样才能够真正启动房地产。
展开剩余56%针对房地产市场过剩问题，陈淮认为是必然的，但目前中国市场仍有消费需求。“一方面，我们面对的是从工业化初中期以生产领域为主要发展障碍的阶段，转向以消费领域、需求领域消费结构持续升级为特征的阶段。未来到现代化阶段，我们总是面对这个问题，这是发达国家已经证明的事。另一方面，房地产不是第一次面对过剩，中国房地产市场正面临‘供大于求、供不应求反复交替’的阶段，这属于正常现象。”
陈淮表示，目前我国的住房需求逐渐分为四个层级：基本需求、改善需求、享受需求、奢侈需求。
基本需求即从无房到有房，福利分房一定程度上能缓解基本住房短缺的问题。改善需求即住房制度改革后，人们追求“三代人分室而居”以及适度的公共活动空间。享受需求即更高净值人群的追求，如需要独立健身空间、足够大的书房、独立娱乐空间等。奢侈需求则已与居住功能关系不大了。
陈淮表示，当前多数居民的住房需求集中在“基本”和“改善”两个等级，同时面临房贷车贷压力、保障体系不完善等问题，且不同城市房地产市场分化明显。“不过这种结构失衡在经济学上属正常阶段。”
“坦率说，很难消除购买房子过程中的风险，期房销售是把更多的风险积累到买房者手上，现房销售是把风险更多给到开发商。”
陈淮指出，这一轮房地产下滑是前所未有的，远超各方面的预期。“能不能在短期内让它改观呢？就我个人看法，乐观地说三到五年是必要的。”
“我仍然坚定地相信，我们的底气在于老百姓想扩大消费、扩大需求，有改善住房的预期。买房子就是让越来越多老百姓成为有产一族。”陈淮说。
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每日经济新闻
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